专家视角：房价不会深幅回调 更不要说会崩盘 |
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2005-06-09
上海楼市
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编者按：
日前，七部委出台调控楼市新政，提出自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足两年即转手交易的行为加大税收调控力度。这对上海楼市来说无疑又是一记重拳。新政有哪些新亮点？对后市有何影响？本期业界专栏我们请专家和业界人士分别从不同的角度为读者作一剖析。
五月中旬，国家建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。一时间社会议论纷纷，主要关心的是这种政策调控措施对上海房价中短期的影响何在。
改革完全执行有难度
这次政府出台的房地产新政组合拳，具有下列特别值得重视的特点：
一改过去单个部委、单个城市或者由国务院本身直接发文的形式，改由七个相关国家级部委、机构共同发文，反映出国家认定房价问题直接关联经济和社会稳定的重要性，拿出了一种坚定性、联合性、协调性的举动。
这些新措施是3月份以来有关房地产市场价格若干重大举措的继续和补充，也是今后政府视市场情况再次推出调控房价细则的前奏和警示。尽管这些新措施包含行政手段、规划手段和经济手段，但政府政策主导调控市场的特征明显。
新政中的不少内容，如期房限转、短期内转售商品房征收营业税、严肃查处违法违规销售行为、大力推进中低价位商品住宅的建设、加大土地供应调控力度等，在上海已经得到实施。《意见》并不都是新内容。反映中央对上海前一阶段稳定市场房价工作的肯定。
要把《意见》完全贯彻执行，在实践中依然存在较大的难度。譬如，“住房建设要以中低价位普通商品房和经济适用住房项目为主”、“降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力”、“满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权”等，都不是一纸文件就能落实的。
《意见》冲击明显
《意见》的颁布对上海房地产市场心理压力和前景预判的冲击是十分明显的。在商品住房供给无重大变化的情况下，需求受到有效的抑制。
前段时间上海房地产卖方市场的特点已经完全被买方市场所取代，房价下跌的幅度和速度关键是看投资性购房人和开发商的经济承受能力。很多人坚信兑水性的商品住房房价下跌终究会被实质性、区域性的商品住房房价下跌所代替。提前还贷、抛盘涌现、成交凋零、观望气氛、僵持状态成为目前市场的主流表现。
要想让上海商品住宅价格深幅回调，从目前看也难以做到，更不要说上海房地产市场会出现崩盘。主要原因是上海经济基本面和市民收入水平的上升态势没有改变；政府的本意是稳定住房价格；上海办公楼价格、商铺价格、工业厂房价格和住宅出租价格在连续性的政策出台之后，总体上保持了稳定，体现了很强的抗跌性；一大批的商品住宅投资人和开发商将短期目标调整为长期目标。
推经济适用房加强政府调控
从今年上海市房地产市场的风波当中，从上海自身的角度总结，确有下列经验教训值得吸取：
不能丢掉经济适用房这张政策牌。改革开放以后，上海市在解决中低收入者乃至工薪阶层的住房问题方面，一度方法上八仙过海，效果上成绩显著。但从上世纪90年代后半期开始，上海没有必要大力建设经济适用住房的舆论很有市场，也影响到政府决策。从“一年一百万，三年三百万”，到“一年三百万，三年九百万”，再到今年的“两个一千万”，反映出认识上的提高、措施上的迟到和明显短期内恶补的窘境。
不能忽视商品住宅恶性炒作的市场自发能量。市场经济并不是万能的，其自发能量更是不能低估的。完全听便自发势力的横行，随任金钱拜物教的恣意，扩大财富收入的差距，会让富者更富，穷者更穷，最终毁掉社会稳定和经济的健康发展。上海股市多年来不灵光，上海存款多年来利率不高，富余出来的资金投入工商企业既缺门路又风险较高，客观上使上海民间资金涌入到商品住宅投资的华山一条道，造成了今天“击鼓传花”般的风险堆积和风险释放。
不能放松销售中介环节的市场规范。上海商品住宅销售中介环节在长达约半年的时间中(2004年10月-2005年3月)存在着非常严重的问题。一大批企业违规操作；一大批从业者获得了超额回报；公开透明的网上交易，因为允许撤单的大漏洞而成为掩护虚假交易的合法平台。为什么市场上需要大量的、具有经纪人资质的从业者，而我们的工商部门和房地产协会则一本正经的严格把关，人为造成市场合法经纪人的稀缺？中介门店大量借用房地产经纪人资质证书的现象还将持续多久？房地产交易黑幕真正被揭发又被惩罚的又有几何？(文/李战军)
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