旺季不旺 九月首周上海楼价掉头“下行” |
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2005-09-12
每日经济新闻
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作为传统销售旺季9月的第一周，上周上海住宅成交均价却打破之前两周连续上涨的趋势，出现下跌。
易居中国统计数字显示，9月2日至9月8日，上海商品房成交均价为8106元/平方米，环比下跌9.27%，普通住宅成交均价为9219元/平方米，环比下跌8.62%。而市场成交量继续上扬，但总体来看，幅度不大，商品房成交量为28.25万平方米，环比上扬1.99%；普通住宅成交量达到17.6万平方米，环比上扬6.7%。
“均价下跌，主要原因是成交结构变化。”昨日，易居中国研发部经理郑翎昀指出。
上周成交结构明显出现“外围上升、城区下降”的特征。上海房产之窗网统计数据显示，外环以内住宅量价齐跌，内环住宅成交量下跌19.1%，内中环下跌26.8%，中外环下跌7.8%。与之形成对比的是，外郊环、郊环的成交量分别上升35.1%、23.6%。
而易居中国统计数据显示，上周市中心五大区———卢湾、黄浦、长宁、静安、徐汇商品房成交量全线下降，降幅分别为16.2%、35.3%、32.5%、27.9%、21.5%。但郊区区县如崇明、奉贤，成交量较之前一周几乎翻番。
“成交面积排名前10位的楼盘已经从前一周的中环以内移至外环附近，上周外郊环的楼盘就占据了5个位置。”房产之窗网分析师尹喻分析，主要原因在于近阶段外郊环楼盘上市量集中，加上闵行七宝、浦东三林板块楼盘出现降价，带动外郊环楼盘销售好转。
“不管如何，上海住宅均价的涨跌受结构性变动的影响很大。”郑翎昀表示，前一段时间静安、黄浦、长宁等市区楼盘供应集中并且降价促销，提高了市中心成交比重，拉高了均价。但这一周相反，价格较低的外围区域比重上升，因此均价下降。这同时表明，近期楼市的实际价格并没有上涨。“事实上，随着市场上降价楼盘越来越多，降价对全市均价的影响作用正逐渐增强。”
易居中国统计数据显示，上周开盘的位于大华社区的大华阳城世家开盘均价为8200元/平方米，与其所在的大华板块内同类物业今年年初的价格11000－12000元/平方米相比，跌幅达32%。
位于七宝地区的碧林湾二期，上周以每平方米6888元的低价入市，开盘当天购房还可享受每平方米188元的特惠，6700元/平方米的价格几乎接近去年年初的价格，创下了七宝地区近期的最低价。
值得注意的是，崇明上周新开的一个项目———碧瀛北路36、38号进入了销售面积前10位。该项目成交均价仅为2800元/平方米左右，与目前崇明市场三四千元的水平相比，价格优势较为明显。
“目前，小幅降价已经难以激起购买欲，而前期大幅降价的楼盘在可选房源减少的情况下销售又陷入冷冻状态———这意味着眼下市场对房价的预期进一步下降。”郑翎昀表示，在传统观念中，城区市场才是上海房地产市场的主体部分，但随着供应量减少和缺乏进一步降价措施，市中心成交量开始下降，说明目前市场状况不容乐观。
楼市“库存”一年内难消化
昨日，郑翎昀同时指出，未来楼市面临的销售压力不容忽视，“随着市场上可售住宅量的累积，即便是传统旺季来临，销售压力也并未减轻。”
截至9月8日，上海房地产市场上可售住宅（包括别墅、动迁、配套商品房等）为1108.27万平方米，共计10.2965万套。易居中国研究报告分析，按照最近4周的平均销售速度（大约80万平方米/月），即使不计今后新增供应量，单就目前的存量仍需13个月时间才能销售完毕。
这其中，南汇、徐汇和黄浦等区的销售压力最大。按照目前的销售速度，估计这些市场上的可售量需要3年左右时间才能消化。
统计数字显示，南汇9月8日在上海房地产市场上的可售住宅面积为62.1万平方米，近四周平均每周销售面积为3896平方米，预期需要159周消化存量；黄浦9月8日的可售住宅面积为21.26万平方米，近四周平均每周销售面积是1511平方米，估计要141周才能销售完；徐汇存量为44.2万平方米，近四周每周销售面积为2903平方米，估计需要152周售完。
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