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楼市交易量与供应量的对比决定着房价下降压力的大小。供应量越大,交易量越小,迫使开发商降价的压力也就越强大。很多人认为,"金九银十"上海楼市的供应量将达到一个新的水平,如果说"新政"之初开发商还能够"扛"得住不降价或者少降价,那么"金九银十"之后就"扛"不住了,因此,必然造成放量暴跌。
事实上,上海市场需要调整,而且调整的幅度和时间可能会比任何其他地区和城市来得更大和更长,但价格暴跌不是一次两次下降的结果,而是在很长一段时间里,市场反复较量的结果,"暴跌"不是也并不能够成为内地包括上海楼市"下行时期"的全部内容。
购房者应该比开发商有更大的耐心和耐力,他们等得起,耗得起。但是似乎有很多人很着急,他们希望市场的下降和市场的上升一样急速,以便迅速达到他们希望的价格降幅和市场状态。实际上,这完全是没有必要的,也是没有可能的。
楼市降温毫无疑问
上海楼市按照目前的交易量(需求量)和持续增长的供应量之间的巨大差异是显而易见的,太大的供应量和太小的交易量这是市场下行时期最大的矛盾,是迫使开发商不得不降价的最直接和有效的力量。但是,以价格暴跌换取成交放量对开发商整体而言不是自救而是自杀,所以,并不是所有的开发商都将所有的可供应量尽早抛出。
有相当部分的开发商通过拖、缓、等、延等等的办法(毫无疑问成本也是很高的)竭力减少上市量；或者通过租、改、变等方法,化作其他用途,转化掉一部分供应量,缓解供应量与交易量之间的矛盾；或者通过非直接的降价手段,比如送空调,送装修,送家具,或者追加基本投资、提升楼盘档次等方法给予购房者优惠以促进销售。
下跌过程有待延续
本轮上海房地产"上行时期",如果从"暴涨阶段"算起,整整2年；从"上升时期"(价格明显开始上涨的2001年)算起,整整4年；从走出低谷的1999年算起,整整6年。目前"新政"至今只有4、5个月,就要求房价在前期已出现大幅度下降的情况下,再来一次大暴跌,有没有这种可能?按照房地产市场的一般规律,下行时期和上行时期时间长度大致相等。
用通俗的话说,就是上涨持续时间越长,下跌持续时间也就越长。现在就算"下行时期"只有"上行时期"的一半时间,以此计算(仅以市场机制本身发挥作用所需要的时间而言,排除可能出台的政策等外部影响对楼市的影响),这一轮上海楼市的"下行过程"大约需要2-3年时间,目前只度过了六分之一或八分之一。
从市场的一般规律看,上涨阶段走得急,下降阶段走得缓。实际上,本轮房地产普涨,尤其是上海等长三角地区房价的上涨,是极其迅速和迅猛的。但是仔细想一下,也并不是每个季度都连续上涨20%。如果说上升时期,市场各方都失去理智的话,下降时期则是市场各方最具有理智的时候。上涨是攻坚战和速决战,下降则是持久战和消耗战。要求房价"月降20%"怎么有这种可能?
房地产市场的基本曲线是"尖顶弧底":上升时期,价格上涨较快较直,"气贯长虹",到达市场颠峰时候,价格陡峭直升；下行时期,价格曲线大致是弧型,价格下跌比较平缓起伏,其过程犹如"病去如抽丝"。很多时候,市场的"筑底"不是一个,而是有二个、三个、甚至四个,一个比一个更深的低点构筑而成。中国香港、日本或者美国的房地产市场的实际情况都证明这一点。
反复探底、摸底和筑底
那些以日本和中国香港房地产市场下降时下降速度和幅度作为上海楼市也将放量暴跌依据的人,实际上是彻底忘记了这些暴跌市场,价格暴跌所用去的时间。日本房地产价格的下降幅度达到60%甚至70%,但是不算恢复阶段,整个下跌用了整整10年时间(1990-2000年),中国香港用了6年时间(1997-2003年),中国台湾下跌35%用了10年时间(1990-2000年)。这些例子说明,价格暴跌不是一次两次下降的结果,而是在很长一段时间里,市场反复较量的结果。
暴跌(如果最终确实证实存在暴跌的话)是整个下行时期各种各样大跌、小跌、明跌、暗跌的总和,甚至包括下跌后又稍有回升,回升后又继续下跌,是市场滑坡前最高点和回升前最低点之间的差距,是各方不断摸底、探底和筑底的最终结果,而不能够归结为某一次两次"决战"之后的下降幅度。
只有这样,才能最大限度地逐步地吸引和消耗买方最宝贵的"自住需求",同时也利用这个过程所赢得的宝贵时间,逐渐地"耗掉"和"缓解掉"开发商的一部分供应量,在新的基础上供需逐渐实现新的平衡。这就是一个反复探底、摸底和筑底的过程。
暴涨暴跌都不是好事
诚然,按照"爬得高跌得重"或"作用力等于反作用力"的哲理和原理,上海市场需要调整,而且调整的幅度和时间可能会比任何其他地区和城市来得更大和更长,目前这个过程远远没有结束,这是没有疑义的。问题是,人们是不是因此就有理由要求或者相信上海楼市必须和必然来一个"暴跌",多空一决雌雄而后一步到位。笔者认为,全国房地产市场包括上海基本上不会出现价格暴跌。"暴跌"不是也并不能够成为内地包括上海楼市"下行时期"的全部内容。
"暴跌"不是市场的正常状态和理想状态。"暴跌"对市场的杀伤力与上升时期的价格暴涨一样巨大,暴涨暴跌都不是好事,因此发生暴涨之后更要竭力避免暴跌。
"暴跌"不利于自住型购房者,但是却有利于投机者。因为对于投机者来说,暴涨暴跌都能够带来投机机会,就像股市或者期市做多做空一样。不管上行还是下行时期,相对稳定的市场状态减少了投机者的盈利机会和盈利幅度。所以不要不切实际地寄希望于楼市短期内出现放量暴跌。
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