看跌成为惯性思维 民心“泡软”上海楼市景气 |
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2005-10-28
国际金融报
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根据今年11月份的秋季房展会上对于有购房计划的市民的调查，在2年内有购房意图的市民，由于受到宏观调控的影响，几乎都延迟他们的购房计划。中原地产研究咨询部对于问卷的调查结果显示：多数被访者认为未来1年的时间内，房价仍将小幅下跌5%左右，只有极少数被访者认为价格会上涨，同时，多数被访者认为房价下跌10％-20%的时候才是最佳的购房时机。
同时，调查也显示出目前消费者对于上海房地产市场的理解和预期。
看跌成为惯性思维
自3月的宏观调控开始，大多数在近1年内有购房计划的消费者推迟了时间。调查结果显示：有74%的被访者因宏观调控政策的出台，延后了他们的购房计划；有26%的消费者购房计划尚未受到宏观调控的影响。
其中，消费者计划购房时间多数集中在了半年到1年这个时间段，比例为41%；有32%的被访者，计划在1-2年之间的这个时间段购买住房；有27%的被访者选择了在半年以内购买住房。
通过对不同购房原因的被访者的计划购房时间进行交叉分析结果显示：因购房原因的不同，被访者的计划购房时间差异也比较明显。第一次置业的被访者，计划购房时间多数集中在了半年到1年这个时间段，比例为45%；住房动迁户的计划购房时间相对比较迫切，多数集中在了半年之内，比例为60%；对于为改善住房环境，将小户型换大户型的被访者，计划购房时间并不是很迫切，半年内购房的比例为27%，半年至1年计划购房的为35%，计划1至2年内购房的比例相对较大为39%；为了将来人口增加而购房的被访者，他们的购房计划相比之下是最滞后的，有较多的时间去选择最为合适的住房，其中在半年内计划购房的比例仅为9%，半年至1年和1至2年之间这个时间段比较平均，比例都为45%；对于准备结婚而购买住房的被访者，计划购房时间主要集中在了半年至1年这个时间段，比例为47%。
此外，潜在购房者的心理价位普遍偏低，希望能够买到5000元/平方米以下的房子的预购房比例占到9%。而心理价位在5001-8000元/平方米的购房者中30%以上希望能够在内环以内买到住宅，50%希望能在内外环间买到房子，他们的心理价位明显低于目前市场的行情。
还贷能力方面，35%左右的购房者希望能在10年以内以及16-20年内供完房款。40%的购房者理想月供为2001-3000元。希望能在16-20年内每月月供2001-3000元的购房者所占比例最大，为16.2%。同时在对可承受总价与需求面积作对比分析时发现，希望总价在61-80万元，并且面积在81-100平方米的购房者比例最高，占样本量的14%。分析师认为，由此可见，购房者的购房能力相对于目前的房价来说比较有限。
楼价下跌，信心增长
调研结果中，有69%的被访者认为只有房价下跌才是最佳的购房时机，其中20%的被访者认为最佳的购房时机是在房价下跌20%以后；有33%的被访者认为是在房价下跌10％-20%后是最佳购房时机；有11%的被访者认为房价下跌5％-10%后是最佳的购房时机；5%的被访者认为房价下跌5%左右才是最佳的购房时机。与之相反，仅有5%的被访者认为房价回升初期才是购房的最佳时机；介于两者之间，有20%的被访者认为目前房价最适合购买住房，应该在房价小幅下跌的时期。
中原分析师指出，这表明仍然有一部分消费者对上海楼市充满信心；同时，在楼市价格理性回归的过程中，部分消费者心态也趋于理性。
被访者看待楼市价格也变得不断理性，同时他们对楼市价格又充满希望。在半年到1年有购房计划的被访者中，有44%的被访者都认为未来一年内楼市价格还将小幅下跌5%左右；而认为持平及上涨的比例为32%；被访者认为说不清楚的也有12%。
从被访者的样本可以得知，他们已经选择了在1年内购买住房。这就是说，在未来1年，价格小幅下跌后，对于购房的刚性需求将被释放。
那么，房价究竟该下跌多少，才算回归理性？
在328份有效问卷中，认为房价下跌才是最佳购房时机总量达62%，认为达到稳定期才是最佳购房时机的为26%，而认为上涨才是最佳购房时机的仅有5%。
分析师认为，房价大幅下跌，是购房者对未来楼市的期望。如果未来1年内楼市价格大幅下跌后，市场需求量将会继续放大，不光是有刚性需求的购房者会购买住房，其他有购房计划的消费者也将会提前他们的计划购房时间，加入到购买住房的行列中，楼市将会再次出现火爆的交易场面，那时楼市也将随之复苏。
政策的出台，使很多消费者推迟了他们的计划购房时间。但是，由于对住宅的强烈需求，他们仍将继续购房，其中以首次置业和住房动迁户的购房需求最为强烈，特别是自有老公房的被访者。他们的购房计划时间最短，在半年内打算购房的比例也最大，他们承受的总价范围多数集中在61-100万元之间。
宏观调控使火爆的住宅市场走进“寒冷的冬季”，房市价格理性回归，伴随住宅价格的理性回归，购房者的消费信心也将有所增强。
区域受影响各不同
调研数据显示：意向购买普陀区住房的购房者，80%以上因政策影响而推迟了购房时间，其次是长宁、浦东和闵行。这4个区域推迟购房时间的被访者所占比例均高于平均水平73.8%。
这就是说，选择这几个区域的购房者多数预计政策的影响使区域的房价仍会下跌，而这几个区多数是投资性购房比例较高的区域。
同时，通过对被访者区域偏好进行研究可以看出：选择浦东、徐汇和静安三区的购房者最多，分别占20.2%、15%和12.1%。
从这三个区的总体特征来看，它们属于环境较好、配套较好的区域。其中浦东、徐汇都属于供应量比较大的区域，购房者对这两个区域的偏好也有助于市场供求平衡的良性发展。
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