暗战已渐渐演绎至明战 浦东大三林均价下探15% |
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2005-10-31
每日经济新闻
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昨日清晨，浦东大三林板块内的金地未来域售楼处门口，六十几名购房者排着长队。已等候了一宿的他们目的只有一个：以最新价格在金地未来域二期开盘的第一时间抢到最佳房源。
也在昨日，与金地未来域隔御桥路相望的三林地区首个价格跳水楼盘环球翡翠湾，迎面挂出言简意赅的巨大横幅，虽然只有楼盘的名字，然而不偏不倚，正对金地未来域售楼处，十分显眼。
未来一个月内，即将加入大三林板块楼市战局的还有万科集团。与金地未来域隔杨高南路比邻的万科新里程，按计划将在年底前开盘。与此同时，环球中央花园也将于同期开盘。
除此之外，大三林板块目前已在销售中的知名楼盘尚有翰城国际、上南雅筑、锦绣华城和地杰国际城，其中，后两者皆为供应总量达百万平方米的超级大盘。
某咨询公司提供的最新数据表明，大三林板块10个正在销售的楼盘目前可售套数已达2500套。至明年，另一大鳄澳大利亚麦格里投资银行下属的第一中国地产开发集团在浦东大三林板块内的地块，也有望启动。
一时间，重将云集的浦东大三林板块，暗战已渐渐演绎至明战。
价格回调15％
大鳄云集的大三林板块的楼市商战早在半年之前已初露端倪。第一波“紧盯战术”在金地未来域和环球翡翠湾之间展开。
今年5月8日，金地未来域首次开盘，毛坯房均价9300/平方米，开盘当天就卖掉80％，但不期而至的宏观调控，令楼盘销售压力倍增，之后几个月业绩并不乐观。
8月7日，环球翡翠湾以7500元/平方米的震撼低价上市，两周销售达350多套。此后两个月内，大三林板块内诸多楼盘，一度因这个几乎接近于政府中低价配套商品房的新盘价格，而陷入推盘僵局。
10月30日，金地未来域几经酝酿，以9500元/平方米左右的均价推出精装修房。对于前期业主，金地也温和地进行了“安抚”，10月20日，其发布《告客户函》，前期客户只要支付约200元/平方米即可获得1500元/平方米的精装修。
11月6日是环球翡翠湾最后两幢房源的开盘日期，其销售负责人昨日表示，由于8月份的一步到位降价，此次价格基本与之前相近———“最低7500元/平方米，均价7900元/平方米。”
“如果按此价格走势，该地区价格回调幅度约为15％。”搜房资讯网总经理助理钟宇分析，而9月搜房区域典型住宅指数显示，上南三林板块已成为浦东成交量的领先板块，预计未来竞争将进一步白热化。
而万科新里程可能是年内大三林板块仅存的最大悬念。昨日，负责该项目的万科房地产集团副总经理郑康瑞向《每日经济新闻》表示：“尚未定价。”
“前有对手，后有追兵”，这几乎已成为大三林板块每一位发展商的心头之忧。
寻找底线
降价家家相似，而策略却又各个不同。“不可能永远打价格战，价格总是有底线的，正是由于这个原因，我们才考虑产品错位。”金地集团上海营销总监何大江告诉记者，几经酝酿，金地选择联合百安居进行全面精装修计划，尽管是间接降价，但给外界的印象是售价并未大减。
“按照100平方米的房型计算，相当于回赠了一期业主13万元。”金地未来域销售经理俞力说。
业内分析，环球中央花园、万科新里程要在11月中下旬以后推盘，原因可能是考虑错开竞争期。目前环球中央花园的样板房等还在制作，而万科新里程还未结构封顶。
“定价大概在8000元/平方米。”新聚仁环球中央花园项目总监张斌否认了盛传的环球中央花园开价将低于7000元/平方米之说，他还表示，两个“环球”项目，由不同的代理商代理，竞争不可避免。
而郑康瑞强调，尚未定价的万科新里程力推的优势是“优质配套资源”———社区内的家乐福超市、浦东新区综合排名第一的明珠小学和3500平方米的知名健身房的入驻，的确让万科新里程手握数枚后发制人的筹码。
郑康瑞表示，之所以万科新里程开盘在即却迟迟不出定价，也是因为“想继续看看市场反应”，尽管近邻的金地未来域10月30日当天热卖五六十套，但郑康瑞仍未觉得这是大三林板块的定心丸。
“当前价格的热销能持续多久？是否后劲长久？大三林板块的价格承接力到底是多少？”种种疑问尚悬而未决。
大三林是怎样炼成的
业内人士普遍认为，世博会一手促成了大三林板块的迅速崛起。
大三林板块，东起杨高南路、南临外环线、西及北到黄浦江，由横贯其中的川杨河分成南北两块。北三林是原来的老居民生活区，生活配套设施已经非常完善，小区已成型多年，适合居住。
由于整个北三林板块以二手房源居多，老公房占房源总量的90％，因此，不少发展商认为，北三林后续空间并不大，而南三林外环线外，包括杨高南路以东的大量土地却是大三林板块日后的发展和创新空间。
目前，川杨河以南的三林板块已成为今年新崛起的房地产热点地区，浦发、金地、万科和南都四大地产巨头将在这里共建一个60万平方米的大型生活社区。
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