上海房价调整数轮 申城购房者为何更“犹豫”？ |
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2005-11-05
东方早报
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“买涨不买跌”的市场规则再度在上海楼市得到了验证。尽管千方百计寻找各种促销手段、尽管价格已经调整数轮，但不温不火的成交数据还是让大多数开发商不能满意。
刚刚过去的“金九银十”并没有出现期望当中的火爆，当房价如众多“持币待购”者所愿开始下调时，购房者对于其购房时机的把握变得更加犹豫。
议价
一个小户型酒店式公寓的销售人员指着房型图对一个客人说到：如果想买的话，这几套房子给你打九折。
今年6月，成交量开始萎缩而楼盘报价依然高高在上时，许多楼盘的实际销售价格都开始悄悄出现了松动。这种非公开的降价持续了很长一段时间，使得买房议价开始成为当时市场普遍认同的潜规则。
“可以说，只要你认真去谈，大多数楼盘都可以打9折以上的折扣。”一位地产代理这样描述当时的情形。
但是一段时间的议价并没有让市场出现任何更活跃的迹象，于是有开发商在精心策划后公然喊出降价的口号。市场首次正式降价让该楼盘迅速获得了令人满意的销售业绩。随后15％的降价幅度一度成为市场参考的一个标杆，之后的两个月里，大部分楼盘只要降价幅度达到15%就可以出现成交放量。寻找超跌楼盘成为买房者新的方向标。
但是很快类似幅度的调价开始不能吸引买房人的注意，随着上市楼盘增多，选择面越来越大的消费者开始期许更低的价格。
纠纷
下家从来没有如此企盼过上家出现违约行为。
房价下跌使得房产纠纷再度大量产生成为市场一景，而这一次，毁约的成了下家。之前是下家心急如焚地急忙完成合约以防上家临时加价，如今演变成了获知房价下跌的下家千方百计找出合约的种种漏洞期望弥补损失。
随着房价下调的幅度不断放大，众多买房者宁愿损失定金也不愿意去将已经定下的房子买走。而前期客户对于楼盘降价的不平衡心理也开始出现，与开发商频频讨论补偿方案。
开发商在这类纠纷中扮演的角色多有不同。部分开发商由于前期客户不多而爽快的作出了贴价补偿，而另一些则坚持风险自负的原则。
大华地产副总裁陈宁说，房产市场本身充满着风险性，房价的上涨或下跌都是市场的正常行为，购房者必须理性接受期间出现的价格波动。
华远总裁任志强一度引起争议的“不为穷人造房”的言论实际上直白道出了众多房地产投资者的心声：对于一个商人来说，买地、造房子是为了盈利而不是为了福利。
这意味着对于房产开发商和投资者来说，往往在享受地产业带来的暴利的同时也需要承担起巨大的风险。这种暴利与风险必须坦然面对。
观望
事实上在过去的很长时间内“观望”都是一个被提及频率很高的名词。楼价上涨的时候观望是期望其有下调可能，而当楼盘价格真的相继调整时却是激发了更多的观望意愿。“再看一段时间”成为众多买房人士最多提及的话语。
新房市场上2000万平米以上的存量给了众多购房者足够的等待信心：既然房源充足，未来还有很多机会。
对于消费者来说，至少这半年的等待成果斐然。市场充斥着更多可以挑选的房源而价格也开始变得更加合理。更为重要的是，信贷紧缩半年之后，银行开始陆续放宽个人放贷限制，利率优惠、贷款成数提高。诸多市场因素正不断推动着买房的可能性，从全年来看，至少目前变成了选购房子的宽松时机。
虽然多数业内人士将房产市场的冷淡归结为房地产周期不可避免的调整，并开始运用周期经验来判断未来市场走势。但与大多数房地产泡沫破裂后的市场不同的是，上海的写字楼市场依然繁荣，租金不断刷新记录；热门商铺开盘销售场面依然火爆；豪宅依然坚守着高高在上的“顶极”价位并保持着稳定的销售业绩。这种种与其他住宅市场相反的表现意味着投资者仍然活跃在各个角落寻找机会，资金充足的状况从过去到现在并没有发生根本性的改变。
浸淫地产江湖数十年的中原地产主席施永青在上海说的话或许值得玩味：上海这个城市依然很有活力，中国经济还正在蓬勃向上，有这个根基在，房产市场总是差不了。
无论众人对于楼市的判断是什么，有一点是被很多地产商或是专家共同认同的，就是如果你确实需要买房，如果此时已经找到了满意的房子，而你的经济条件许可，那么一切关于市场大势的判断和你的关系并不大。毕竟尽管房源充足，但所谓心满意足的好房子还是可遇不可求的。
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