焦点房地产网日前获悉，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。

　　近一两年，外资纷纷涌入国内房地产市场，部分专家认为外资炒房为高房价推波助澜。日前，在“国六条”及九部委“十五条”细则的严控形势下，国家外汇管理局和商务部纷纷表态，称可能在近期出台技术性措施，限制外资过多、过快进入房地产市场，以协助稳定房价。

　　昨天，网上一场名为“外资炒房是否应控制”的联合调查显示，近八成被调查网民认为人民币升值和国内房价上升趋势是外资进入楼市的主要原因，对此急需政府出台相关政策，给予限制性调控。

　　外资进入房地产可分三种途径。一是以基金的形式投资房地产开发，二是以购买办公楼或商业楼进行改造和包装，进行出租经营，三是以个人购房的形式购买住房。第一种形式，如果限制，那么房地产投资将减少，后果是供给量减少，价格上涨。第二种形式，收购后包装经营是海外基金在国际市场的惯常做法，对于住宅的影响并不大，对于识别商业地产的投资价值是一个积极信号，有利于引进国外的先进管理理念。第三种形式，在“国八条”之后已经不可能成为炒房资金。

　　国家此次的政策对于外资购房是如何限制的呢？

　　要么实名制限制买房数量，要么商业存在审批掌控

　　境外机构和个人在境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。

　　这是即将出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》）中的有关规定。一位地产界人士表示，这一规定将严重打击境外游资投机内地房地产市场。

　　另外，此次文件规定：外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业。其中投资总额超过（含）1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

　　文件对外资房企的设立、股权转让或项目转让，以及并购境内房企等，都作了详细规定。其中特别规定，外资并购境内房企或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。

　　上海汉宇物业代理有限公司常务副总经理范伟国认为对于外资限制的规定目前的警示意义远远大于实际意义，强烈预示今后会出台一系列严管政策控制境外资金。尤其是此次特指外资进入房地产市场将受控制。

　　对于房地产市场的控制，首先解决的是购买自住商品房问题，也就是个人名义购买，在购买数量上进行控制，比如实名制，但是实名制的实际作用不大，外资毕竟不是温州游资，外资客买房为了多数原本采取的就是实名制。

　　而第二方面关于集团炒房，即境外机构、海外基金等，“商业存在”将是一个基本原则。今后，从事房地产开发和经营的外资单位，必须取得商务部的外商投资企业批准证书和国家工商总局的营业执照。这意味着，以前一些金融投资机构和其他各种渠道进来的境外热钱，将不能够直接投资购房，必须经过批准、登记才行。

　　也就是说，无论外资采取什么形式买房，要么被控制数量，要么被控制流程。范伟国很形象地形容这是欢迎海外资本进来，但是必须要按照我们的游戏规则来玩。

　　外资设限背后也关联到银行和开发商

　　上海世联房地产顾问有限公司资讯研究中心经理甘文黎认为，外资不象温州客，他们更规范更聪。真正的实名制或商业存在本身对外资的影响并不大，我们必须看到此次外资设限背后有什么。

　　从文件出台的大背景、时机、之前出台系列文件的关联、和未来引导的大方向等能看出，政府还将会有一个一个政策出台，来规范整个金融秩序。与其说是控制房产市场的走向，不如说是维护整个金融系统。中国房产牵一发而动全身，对各行业相关性很强。金融稳定安定是目前最重要的事。

　　就拿这次的外资设限来说，之前出台的宏观调控政策对开发商的资金采取了种种限制，开发商从银行融资拿钱相对比较困难，很多企业将面临严重的资金链问题，如果这时候不限制外资，外资企业以入股形式大量涌入进入房产领域，随意快进快出，对行业的打击有可能如东南亚的金融危机，引起整个行业甚至全面金融系统的震荡，后果不堪设想。

　　另一方面也要考虑银行的因素。工商银行近日上市，以后四大国有银行将全部上市，一旦上市，股民就要考量银行的呆坏帐情况，而设置这个门槛的目的，是限制银行对外资房地产企业的贷款比例，改变以前房地产市场投资中贷款比例过高的情况。

　　未来还会有相关更细的政策出台

　　未来还会有相关更细的政策出台，现在《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》尚未正式出台，政府还在考量，未来还可能从交易环节上、外资退出限制、税费等方面逐步完善对于外资购房的管理。

　　根据网上调查，网民倾向的几种办法包括减免税收优惠、行政管制外汇资金流入和结汇、区别对待国外非居民个人和非居民法人、对引进外资和境外上市进行监管和设限、提高外资房企注册资本的总投资比、开征投机性购房的特别物业税等等。

　　“最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，这是对政策制定者专业功底的极大考验。”上海一金融人士如此称。