中环之内基本有利可图

　　徐汇 大木桥 商业用地（内环内）

　　填补附近商业缺口

  位于徐汇区大木桥路１０４街坊２／１丘地块是２０幅地块中唯一的内环内用地，在大木桥路以西，零陵路以南。地块面积约为０．５５１５公顷，地块用途是办公、商业，公告显示其规划容积率为２．０。

  大木桥路１０４街坊２／１丘地块面积较小，四周均被老公房包围，若是无拆迁计划，短期内无后续供应可言。虽然零陵路为单行道，但从大木桥路向南１００米左右便是内环高架路，出行较为方便。目前大木桥路、零陵路附近无大规模的商业项目，零星有些小型独栋办公楼。紧贴内环线的利好应该会吸引到众多买家的眼球，２．０的容积率，可建面积１万平方米左右商业项目，排除未来土地出让时限高等因素，大木桥路１０４街坊２／１丘地块的发展潜力令人期待。

  虽是最具发展潜力地块，竞拍商仍需考虑如何更有效操作才能使该地块发挥最大效用。目前，这幅位于市中心的地块已经达到“七通一平”状态，竞拍商完全不必担心中心城区地块开发最头痛的拆迁难题。而轨道交通四号线在附近设有站点，加上居民集中区域人气较旺，相信操作商业物业或是办公类物业均有潜力可挖。但与住宅类物业相比，商业物业的价值判断标准较为复杂，仍要靠投资者自身的经营来保证，

  目前大木桥路地区的住宅价格在１８０００元左右。以占地面积０．５万平方米，容积率２．０计算，排除将来楼市大起大落可能以及新房优势，该地块建成后的住宅收入，预计可以达到５０００×２×４００００＝４亿元左右。而正常情况下，按楼板价８５００元／平方米计算，每亩的出让价格在１１００万元之内的，投资风险较小。若是每亩出让价格在１１００万元以上的，存在较大的投资风险。但大木桥路１０４街坊２／１丘地块性质属于办公、商业，未来开发商作为出售或者出租使用未知，投资回报无法预计，因此投资风险较难预测。

　　闸北 大宁 住宅用地（中内环）

　　新近晋升“国际社区”

  在今年上海首次出让２０幅国有土地中，位于闸北区大宁板块的６３丘地块是离人民广场市中心最近，交通最为便捷的一块地。６３丘位于大宁国际社区内，共和新路以东，彭江路四方锅炉厂以北，规划中的永和东路以南，东面紧接着就是明园森林都市，占地面积为２．９万平方米，容积率为２．０，该地块规划做住宅和商办。

  记者从闸北区城市规划管理局周伟良局长处了解到，这块地一半做住宅，一半做商办，其中商办要做甲级写字楼，住宅以中高档住宅为主。他同时认为，这块地是块熟地，全部无动迁，已拆平，是块好地方，在内中环内已很难觅到这样的地块，将于９月份公开招投标。

  据大宁国际社区指挥部党委负责人陈福荣预计，每亩地的价格可能要达到７００多万元，包括土地出让金、所有的工建配套费和税收等。他还披露，已在大宁国际社区投资建设的东北名园和全程置业都有意想投资开发或入股这块地。当然最后究竟谁能中标，最终还要看结果。

  目前，该地块的住宅均价为１万元／平方米--１．２万元／平方米，商办楼均价为１．５万／元／平方米--１．７万元／平方米。记者按照７００万一亩，占地２．９万平方米，容积率２．０，商住各半计算，土地出让总价约为３．０４亿元，楼板价约为５２４７元／平方米。如按该板块现价算，开发此地的住宅收入约为１１０００×２９０００＝３．１９亿元，商办楼收入约１６０００×２９０００＝４．６４亿元，项目总收入达７．８３亿元，排除不可预测的各种因素，该地块２-３年后，售价上涨，因此花３．０４亿元开发此地，风险较小，获益前景看好。

　　徐汇 钦州北路 商住用地（中内环）

　　规划中Ｍ９线经过

  徐汇区钦州北路２４３街坊１２／１丘地块位于钦州北路以北，桂林路以西。地块面积约为１．０７１４公顷，地块用途为住宅、商办。公告显示其规划容积率为１．９４。

  该地块的面积称不上很大，西、南两边被老公房包围，东边紧挨桂林路。值得一提的是，地块北边有一条小河，若作为住宅类物业开发，河道若可以妥善整治，一方面可以为街道解决河道污染情况，另一方面将来还能设计景观房，提升产品附加值。目前来看，钦州北路２４３街坊１２／１丘地块周边地区无后续大盘跟进。但河对面的一大块地目前仍是垃圾处理中转站和驾驶学校的训练场，未来很有可能成为后续供应。

  作为徐汇区和闵行区的交界处，钦州北路２４３街坊１２／１丘地块就近的公交线路极少，但步行１５分钟以内可达最近的商业聚集区，附近有好又多、苏宁家电等大型商业配套。并且规划中的轨道交通９号线，将成为该地块未来的交通利好。

  目前，该地区的住宅销售价格在每平方米１２０００－１４０００元。以占地面积１万平方米，容积率１．９４计算，该地块建成后的住宅收入，预计可以达到１００００×１．９４×１４０００＝２．７２亿元左右。而正常情况下，按楼板价６５００元／平方米计算，每亩的出让价格在８４０万元之内的，投资风险较小。若是每亩出让价格在８４００万元以上，则投资风险较大。

　　杨浦 许昌路 住宅用地（中内环）

　　内环外５００米的住宅“宝地”

  许昌路地块占地２．６４６８公顷，容积率２．０，在内环线外５００米处，是杨浦不可多得的住宅“宝地”。

  虽无轨道交通，但该地块北面仅隔十余米处便是周家嘴路，车辆过往频繁，是连接杨浦与市中心区域的交通要道，距外滩车程在１５分钟以内。

  近年周家嘴路、江浦路附近建造不少新房，且再往东３００米处是新建的江浦公园。作为将来的住宅区，该地块可凭借周边一些新村和次新房聚集的人气，吸引不少自住客。比如地块东面紧靠金上海家园的业主去年入住。据其中居民反映，目前该区域居住购物均比较方便。日常便利店、菜场步行均在１０分钟，基本不成问题。“大卖场坐班车３站路，就到长阳路上的欧尚卖场。”

  整幅地块占地面积有限，大约在２万平方米，目前正在施工拆除原有的建筑。据门房的老伯介绍，该地块上原为“三毛纺织厂”，搬迁已有一段时间，３个月前才开始拆除地上建筑设施。该地块后续供应有限。地块东、西、北三面，均已为住宅区，西面有在建楼盘，成为其主要后续供应。而且估计南面昆明路上的原上海烟草厂厂房地块，有望成为下一轮供应主力。

  目前，地块周边房龄在２年的普通装修次新房，价格在１３０００元／平方米左右。排除将来楼市大起大落可能，以６０００元／平方米楼板价，容积率２．０计算，此地块单价在８００万元／亩，总共价值在２．４亿元，在此投资风险较小。当然，由于该地块周边配套可能近几年发展较大，升值潜力不俗，届时出让金若有抬高，开发商也可尝试走高端路线，不过此举风险不小，有意者必须面临选择。

　　杨浦 临青路 住宅用地（中内环）

　　欧尚“后花园”可圈可点

  １１２街坊１０／１宗地块位于杨浦区龙口路以北，临青路以东。占地面积仅为０．８１１６公顷，容积率２．５。地块虽“袖珍”，但商业气息比周家嘴路有过之而无不及，无论作为住宅或为商业项目，均可圈可点。

  该地块一大明显优势在于，虽处小弄堂龙口路，但其南面不到百米处的河间路、临青路口，即为杨浦大桥出口，不时有车辆沿匝道而下。该路有车辆直接通往外滩，车程在１５分钟左右。另一大特质是北面紧贴长阳路上的欧尚超市--“原来就是欧尚后面的地块”。居民对地块的定位十分一致。超市作为周边居民的集中购物场所，为地块打响不少知名度。处于杨浦老宅新村的聚集区，地块附近银行、超市、菜场一应俱全。不过周边缺乏诸如咖啡馆、酒吧之类的休闲娱乐场所，也未有数码广场，而且配套略显凌乱，不及周家嘴路整洁。届时如果该地块上有如此设施弥补，将会使该地区增色不少。

  该幅“迷你”地块，占地仅为８０００平方米，龙口路小弄堂宽仅容一辆车通过，上海印染三厂、华东机械厂分部的旧式棕褐色厂房沿街排列，偶尔有一两家小餐饮店露面。整条路向东２００米，便是一片老式公房。

  该案周边目前无在造楼盘，但其南面河间路、临青路西侧，长阳路北侧，均有此类老式厂房，或者大片老式新村，尤其是河间路的老厂房，占地面积至少为其２倍，成为后续供应是迟早之事。

  目前，地块附近以老公房居多，最近的新盘，只有其西侧，长阳路上的海尚佳园。目前该案售价在１１０００元／平方米。该地块上若建成商住两用项目，排除大幅度价格变动，以住宅楼板价５０００元／平方米为参考，容积率２．５计算，此地块单价在８３３万元／亩，总共价值在１亿元则风险较小。不过完全要市场接受，还要看周围老式厂房是否能及时“跟进”、变换模样，否则很有可能降低所建楼盘的品质。

　　１号公告地块“选粹”：

　　郊区地块盈利能力各异

　　闵行 颛桥 住宅用地

　　M5途经 四周楼盘成群

  闵行颛桥镇１９４号地块位于莘奉金高速以西，沪光路以南，颛兴东路以北。地块面积约１３．４２０５公顷，地块的规划用途为住宅，公告中显示的规划容积率为１．０３。

  该地块作为住宅用地，距离轨道交通５号线颛桥路站步行距离在１５分钟左右。记者在现场看到，颛桥镇１９４号地块内仍有一些空置的老厂房没有拆除，地块内还有一小部分棚户房需要动迁，整个地块尚无达到“七通一平”状态。

  另外，颛桥镇１９４号地块西北角有一个小型“田园农贸市场”，若也属于此公告范围之内，未来还需妥善安置，以保证附近居民的日常农产品供应。颛桥镇１９４号地块附近均为住宅项目，西面是在建中的众众德尚世嘉和今天花园，南面紧挨着已交房的剑桥馨苑，北靠别墅楼盘樱园，西面则是莘奉金高速，将来会形成一个大型居住区。从现场情况看，该地块应该无后续供应。这１３万平方米的土地供应，也会作为这个居住区的一大供应源，进一步为闵行的住宅供应“补血”。

  目前，颛桥镇地区的住宅销售价格在每平方米６０００－７０００元。以占地面积１３万平方米，容积率１．０３计算，该地块建成后的住宅收入，预计可以达到１３００００×１．０３×７０００＝９．３７亿元左右。而正常情况下，按楼板价３０００元／平方米计算，每亩的出让价格在２００万元之内的，投资风险较小。若是每亩出让价格在２００万元以上的，存在较大的投资风险。

　　青浦 朱家角 住宅用地

　　或成别墅禁批例外

  位于青浦的该地块具体范围为：东至珠溪路、南到张家圩路、西至珠江路、北到新盛路。作为上海首条生态园林道路，珠溪路两旁设有宽达数百米的园林绿化带，由于朱家角水系丰富，河道纵横交错，长达３公里的道路建有７座石桥，两边种植了１３００多株香樟行道树、３３００多株竹类植物及近４万平方米灌木和草皮，沿线还错落分布着芦苇、风荷、绿萍、菱角等特色景观，绿化面积高达４８万平方米。

  记者注意到，附近的生态环境极为优美，西北面是旅游胜地淀山湖；南面临近淀浦河两岸风貌控制区，目前滨河景观已经建成，形成一道美丽的风景线；东面紧临珠溪路与环大淀湖生态绿地，贴近中心公园，赏心悦目；西侧是复兴路和朝阳河，与占地１１７万平方米的豪华社区海源别墅毗邻而居。

  值得一提的是，地块之上没有任何建筑物，已经全部拆迁完毕，放眼望去，只是一大片的草地，毫无荒凉偏僻之感，是属于真正意义上的“净地”。也就是说，一旦有人摘牌，开发商完全不会遭遇土地开发之中最为麻烦的动拆迁问题，不仅缩短开发周期，降低资金成本，在一定程度上还规避了潜在的交地风险，在今年新推出的２０幅地块中，这是一个相当诱人的条件。

  朱家角镇这些建筑都应符合与古镇风貌协调的相关要求，即住宅建筑不应超过四层，住宅建筑密度不宜超过０．８。

  如此一来，该幅地块无疑将建成低密度住宅小区的形式，且很有可能同时开发联体别墅和多层住宅。

  目前，地块处于四个大型居住社区，其中，绿洲江南园、海源别墅、东方港湾·金杰等均为纯独栋别墅，容积率不足０．２，每平方米单价基本在２００００元左右，单套别墅总价往往在８００万元以上，尤其是海源别墅，最高可达３０００万元。淀浦河以南的康桥水乡是一个集联体别墅与独栋别墅于一体的综合小区，容积率０．７６，今年新推出房源的均价在７５００元／平方米左右。

  假设按照楼板价３０００元／平方米计算，每亩地价＝楼板价×容积率×６６７＝２００．１万元／亩。但是，据记者了解，由于康桥水乡的别墅密度过高，自２００４年底首度推出房源以来，其销售进度并不十分理想，截至目前，尚有近半数房源未能售出。

　　嘉定 东云街 商办用地

　　“民俗风情”规划独具特色

  东云街项目则为商办项目，其东至经七路，南到天祝路，西达永盛路，北迄白银路，位于Ｄ１２、Ｄ１３西北面，更靠近嘉定老城，距其仅约５分钟车程，Ｍ１１线白银路距此仅数百米远。其毗邻郊环线，占地１４５０８１平方米，按规划将建成１６幢高低不等，错落有致的写字楼和商铺。

  据负责项目招商的上海嘉定新城发展有限公司钟小姐介绍，１６栋主楼代表长三角地区１６座城市，今后招商的特色餐饮将荟萃这１６座城市的特色小吃、名菜名点，体现各地民俗风情。东云街将体现“千米一湖、百米一林”的生态造城理念，引入横沥河等天然水系，在其东面形成一个６００亩水面的活水湖--远香湖，取自于《爱莲说》中的“香远益清，亭亭静植。”东云街项目除特色餐饮外，还集购物、休闲、娱乐、办公为一体，并建有步行街、五星级酒店、经济型宾馆等业态。

  据测算，该土地出让价格同样参照２００万元／亩，新城发展有限公司规划的平均容积率为２．２，该地块出让总价约４．３５０２５４８７亿元，该楼楼板价仅为１３６３元／平方米。而东云街附近的缺乏商业项目，仅嘉定老城区有商业区，商铺售均价约为９０００元--１００００元／平方米。５年内，按此均价计算，则东云街地块项目总收入为９０００×１４５０８１×２．２＝２８．７２６亿元，该项目投资大但收益更大，因此吸引了１００多家投资开发商跃跃欲试，以期争得一杯羹。

　　宝山 美兰湖 住宅用地

　　物业类型成关键

  美兰湖地块占地面积８．９４４１公顷，容积率１．０２。虽然地处宝山罗店偏远地区，交通略显不便，配套不足，但位于罗店“北欧新镇”内部，北面与美兰湖相邻两大特点，使该地块依然在罗店属于“新贵”。最大的好奇莫过于该地块之上，按出让公告１．０２的容积率，究竟会诞生何种物业类型？

  地块北面的“美兰湖”，属于罗店新地标，西侧的罗迎路为罗店新建的马路，位于北欧新镇之内，与美兰湖大道相距不远。沿沪太路驾车行程半小时左右便到达，而且出北欧新镇，向北又可达月罗公路。但该地块虽处于宝山“交通要道”，但整个地区主干道仅为沪太路一条，遭遇拥堵在所难免。

  该地块位置偏远，配套十分稀缺，虽然新镇之内别墅林立，但总体仍显人气不足。据当地的老乡估计，“这些地块平均每块均有１５０亩左右。”

  由于地处别墅区之内，加之容积率仅为１．０２，会造何种物业类型，能否与周边别墅匹配，成为了最大的疑问。据记者估计，地块北侧的顺驰美兰湖项目，以多层、别墅为主，容积率平均在１．０７。由于今年３月国土资源部再次叫停别墅用地，该地块之上建多层可能性较大，但此举和“小户型”政策，似乎又不大匹配。

   目前美兰湖均价在６３００元／平方米，以楼板价３０００元／平方米，容积率１．０２计算，“拿地”的价格上限在２０４万元／亩，总共价值在２．０８亿元以内，方能收支平衡。但不知这该地块建筑会走何种路线，能否为其上的建筑增添价值，所以风险也难以判断。

　　“汽车嘉定”描画地产新图

  嘉定区建委王书记介绍，本次除曹安商贸城外，其它两块嘉定新城１-３、Ｄ１２、Ｄ１３地块和东云街地块，都在嘉定新城规划内。

  嘉定新城是２年前按照市里的规划而确定其功能定位的，嘉定新城由嘉定镇、南翔镇和安亭三大组团构成，邻近Ｆ１赛车场，占地总面积约２００平方公里，规划５年内初具雏形，形态如荷花，故这里又称“荷花新城”。

  嘉定１-３、Ｄ１２、Ｄ１３地块和东云街地块位于嘉定新城中心位置，两地块紧邻，原先都是农田、菜地和工业区内的旧厂房，记者在地块现场看到，目前为一片长满绿草的荒地，仅有少数农舍散落其间，居住者多为外来务工人员。

　　嘉定 老城 住宅用地

　　轨道交通２公里范围内

  嘉定１-３、Ｄ１２、Ｄ１３为住宅项目，东临经七路、北至宝塔路，其西面和南面为规划中的新路，占地面积１５０６８１平方米，容积率２．０，规划建造中高档住宅小区。规划将于２００９年通车的轨道交通Ｍ１１线白银路站也在２公里范围内。

  如参照该区域最近的一次公开拍卖土地为一幅老城区土地，拍价约２００万元／亩，新城区虽地段略逊，但考虑到综合规划和发展前景，本次拍卖也预计将稍低于或接近于这个价。按２００万元／亩价格预算，出让总价约为４．５１８１７０９１亿元，５年内排除不可预测因素，该楼的楼板价仅为１５００元／平方米。而该地区目前周边高档住宅商品房价格，均价约７０００元／平方米。则建成后的住宅收入约为７０００×１５０６８１×２＝２１．０９５３４亿元。只要有相应的资金投入，这块成长性的土地将为投资者带来巨大的回报。

　　嘉定 曹安 商贸城地块

　　立体交通网辐射市中心

  记者随后来到位于中、外环线之间的嘉定真新－江桥地区的曹安商贸城，该地块与普陀、长宁、闵行城区相邻，拥有包括沪宁高速、中环线、沪嘉高速、环西大道、２０４、３１２二条国道、真北路立交等立体交通网，“三区交界”的优势使它既可接受上海中心城区的直接辐射，又可依托嘉定的物流、仓储、房地产、商贸等产业支撑。目前该地区已经成为人口导入比较集中的区域，为嘉定区四大板块之一，整个曹安全球采购中心计划将于２０１０年左右全部竣工。

  根据规划，曹安商贸城将有９个特色专业市场为主体，综合发展商贸办公和休闲商业的专业市场示范园区。一期规划用地面积４０６亩，建筑面积４３万平方米，其中国际鞋城项目已由上海兆地房地产开发有限公司于２００４年公开竞拍获得。

  此次挂牌的为曹安商贸城Ｂ３、５地块在Ｂ４地块以西，虬江河以北，占地２２１９９平方米，容积率１．７５。若按照项目现售商铺均价２２０００元／平方米计算，总收益约为８．５５亿元。该项目楼板价如按１００００元／平方米算，则只要土地出让金低于６６８万元／亩，开发这一项目风险甚微。