一个小区两种面貌 解开公房物业管理这个“结” |
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2008-04-24
解放日报
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同事居住的小区有个有趣的现象，同一小区的两幢楼面貌竟然天壤之别，一幢楼窗明几净，楼道里还铺上了地砖，另一幢楼到处灰蒙蒙的，有时连垃圾也得不到及时的清理；一幢楼是租赁市场的热门房源，老外尤其喜欢这里地处闹市又格外清净的生活氛围，而另一幢楼却在周围的中介门店里不见踪影，原因就在于脏乱的环境吓退了租客。为什么同一个小区却呈现截然不同的管理状况？原来同事居住的那幢楼居民达成共识，愿意提高物业管理费，收缴率很高，而另一幢楼对原本很低的物业管理收缴率很低。物业管理费收缴有多少之分，物业服务水平自然就有高低之别。
在现有住宅保有量中，相当一部分是公房和售后公房，以徐汇区为例，现有居住物业约2600万平方米，其中售后公房建筑面积约900余万平方米，占34.6%；782个住宅小区中，商品房小区343个，售后房及直管公房小区439个。长宁区共有售后公房802万平方米，占住宅总面积的38.1%，由108家物业公司管理。
公房和售后公房的物业管理一直是个“老大难”问题，目前很多仍由当初的房管所转制的物业公司管理着，他们不堪重负，巴望着能早日退出，而一些完全市场化的物业公司，即使有能力也避之不及，根本不愿接手这类“烫山芋”。
笔者以为，造成公房和售后公房物业管理缺位甚至缺失的原因是多方面的，其中物业管理费标准低、收缴率低的“两低”矛盾日益突出，已经成为制约物业公司发展、影响居民享受正常物业服务的两道坎。
目前，全市售后公房的物业管理费按户收取，平均每户5至7元；保安、保洁费标准为3至6元，基本都按照最低的3元收取。徐汇区的数据显示，公房和售后公房物业管理费平均每平方米为0.23元，而商品房(不包括设备运行费)的平均物业收费为每平方米1.10元，公房和售后房物业管理费仅为商品房的五分之一。
有个例子很能说明这种窘境，一个4万平方米的售后公房小区，按750户人家计算，假如这个小区只有1扇门，按最低标准配置1个管理员、1名协理员、2名保洁员和5名保安；依照现行标准收费，假定100%收缴，物业公司年亏损达8.5万元。如果算上70%－80%的实际缴费率，亏损面更大。仅新长宁集团每年被拖欠的物业管理费就达到700万元，加上被拖欠的房租，合计约1200万元。
公房和售后公房的物业管理费偏低，一些居民还拒缴或欠缴，物业公司难以维系日常运作，物业管理水平由此无法提升；服务质量的下降又频频导致居民不满意而拒付物业费，由此形成“恶性循环”。
售后公房是房地产市场改革过程中出现的特殊情况，从发展趋势而言，售后公房的物业管理收费应该逐步市场化。现在，政府每年对上百个售后公房小区进行综合整治，旧小区的面貌焕然一新，这部分业主也迫切希望享受到商品房小区式的物业服务。况且，物业服务的收费标准应该与物业公司提供的服务相对应，而不应该视房屋产权的不同而有所差别。
为此，笔者建议，政府有关部门能否为改善售后公房小区的物业管理出台一系列扶持措施，比如，有条件的区财政是否能拿出一块资金适当补贴售后公房小区的物业管理，目前徐汇区已经开始这方面的试点工作；针对物业公司管理售后公房普遍亏损的情况，政府是否可以在税收政策上优惠倾斜，实行企业税返还，以便企业微利保本，补平缺口，提供质价相符的服务。长期来看，单靠政府补贴并不是解决公房管理的根本之计，售后公房的物业管理也应该走市场化道路，实行招投标，让有能力有规模的物业公司来操盘。
此外，要形成一种氛围，使售后公房的业主也树立起物业服务的商品消费观念，改变计划经济时代住房由房管部门统包统管的观念。首先要尽快调整售后公房物业服务收费标准，使售后公房物业收费渐渐接近市场标准，也逐步将经济发展和居民的居住需求相适应。其次，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，在明确物业服务标准的同时，将售后公房物业收费“按户计费”变为“按房屋建筑面积计费”，逐步纳入物业服务分等收费范畴。采用分步骤实施的办法，售后公房与商品房的物业管理费在同等服务、同等标准的前提下，应该逐步统一。
本着“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的原则，售后公房应当和商品房小区一样，逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制，由按照房屋产权性质收费过渡到按照服务水平的高低和服务项目的多少收费。
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