上海楼市在谷底徘徊 “9月前反弹可能性很小” |
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2008-05-09
21世纪经济报道
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寄托着开发商厚望的三、四月依然低靡，市场“观点人士”原本乐观的不再乐观、悲观的更加悲观，似乎这个时候往年被称作“红五月”的概念已不值一提。易居房地产研究院副院长杨红旭坦言，“不容乐观，9月前出现明显反弹的可能性很小。”
5月5日，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》(以下简称“《指引》”)，对房地产贷款紧缩、严谨的态度毫无松动，同时将外资投资房地产领域的信贷投放列入“红色”限制和禁止类贷款。
“政府希望看到的是在严格执行多项调控政策下，市场通过自身的消化、博弈，理性进一步回归。目前的行情，并不存在救市的说法，短期内也不会有所谓救市的措施推出。”上海市房地局一位内部人士表示。
市场观望低靡状态，在政策有紧无松的基调下进一步加重。
量能谷底徘徊
量能持续在谷底徘徊、购买力长期萎缩，是各方看淡上海市场中短期表现的主要因素。
上海易居房地产研究院最新报告指出，4月28日-5月4日一周，商品住宅新增供应量18.02万平方米，环比减少12.23万平方米，减幅40.43%；商品住宅成交量17.46万平方米，环比下降8.3万平方米，降幅32.23%。
值得注意的是，该周商品住宅成交均价15714元/平方米，环比上涨2240元/平方米，涨幅16.62%，主要缘于市中心中高价住宅物业成交比重增加拉高均价。但市场真正的主力中端物业的成交量持续低靡，购买主力观望明显。
“由于周总成交量小，则易受个别高价楼盘成交影响，从而带动整体均价上升。”富阳控股研究中心一位分析师指出。
也就是说，在量能始终无法释放的行情下，成交均价的标志意义被进一步弱化，而真正预示市场走向的是量能指标。
只是，约半年以来，上海市场成交量能始终处于低位，导致市场整体上攻乏力。
佑威房地产研究中心主任薛建雄透露，今年4月(截至29日)上海楼市的成交量与上月同期相比微幅下降，但新增供应量却下滑明显。不仅如此，今年4月还延续了之前3个月供过于求的颓势，上海楼市的观望气氛依然浓郁，为即将到来的5月旺季蒙上阴影。
数据显示，4月商品住宅的成交量仅为92.80万平方米。4月前29天，商品住宅的新增供应量为93.82万平方米，较上月同期大幅下降了17.66%，尽管新增供应较上月同期出现大幅下滑，但仍高于成交量。
事实上，今年年初以来的上海楼市商品住宅成交行情已经连续4个月供过于求，与去年的供求形势完全逆转。其中今年年初至今的商品住宅新增供应量比去年同期下滑8.27%，为357.65万平方米，成交量为312.63万平方米商品住宅，较去年同期大幅下滑41.87%之巨。
如果说今年前几个月开发商因为在传统淡季选择观望延迟推盘的话，那么，五月已然到来，开发商又作何选择呢？
“随着国家宏观调控的效果开始凸现，房地产开发企业今后推盘入市回收资金的举动必将增多。”富阳控股研究中心分析师还指出。
据了解，5月，上海将有约55个住宅项目上市。
“积压”了多时的房源终于迎来第一个上市高峰，而市场接受程度将直接左右开发商紧绷的神经是否能得到舒缓。
政策不松口
薛建雄指出，新增供应紧缺虽是楼市低迷的原因之一，但非最主要原因，紧缩的金融调控政策和购房者的观望情绪两大真正“杀手”。
与开发商寄予厚望的“红五月”一同到来的是调控“只紧不松”的政策信号。
5月5日，《指引》还指出，要求关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。
无疑，各银行的相关信贷投放今后将被大幅压缩。
商品房市场的信贷支持将进一步被压缩，《指引》同时要求各金融机构既要准确把握住房保障体系建设目标，主动调整产品结构和创新方向，满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。
从紧信号还来自房管部门。
近日，上海市房地资源局、央行上海分行、上海银监局联合下发的《关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》，表示有关第二套住房贷款政策口径央行、银监会已于去年年底明确，根据住房和城乡建设部有关通知要求，上海房地部门将积极配合央行上海分行、上海银监局做好借款人家庭住房面积核查工作。
上海房地部门将严格贯彻落实有关文件要求，加强房地产登记管理，凡不符合第二套住房贷款政策规定的，不予办理购房抵押贷款合同的登记手续，并提请金融监管部门处理。
价格牌效应递减
没有政策空子可钻，剩下的似乎只有价格牌。
上海本地一位小型开发商负责人日前向本报记者无奈表示，“时间久了，实在不行就只能降价，甚至降幅大点，但短期内还不会这么做，再看看吧。”
这种心态在很多开发商中具有代表性，实际上，开发商的压力没有外界有些声音说得那么大，但显然也没有开发商自己说的那么乐观，观望中坚持或许是目前的主流态度。
薛建雄表示，“房贷新政”等调控措施的松缓无望，楼市购买能量在被大大抑制，同时也造成购房者观望情绪的滋长。另一方面，春节过后上海楼市部分项目的降价促销在一定程度上助长了购房者的观望情绪，“等等看”成为普遍心态。
上海大华集团一位营销负责人坦言，“今年5月这一传统楼市旺季的表现可能会让市场失望，楼市恢复到去年火爆行情的可能性不大。”
“五月供应放量是必须的必然的，但价格也会有所下调。”杨红旭表示。
问题是，随着万科等一批开发商率先采取的降价潮过后，价格牌的效用似乎也在逐渐递减，消费者已看到房价是会降的，而且预期继续降的买家比例在逐渐提高，意味着消费者对开发商降价牌的“免疫力”在提高。
记者了解到，“五一假日房展”期间，尽管包括世茂、保利等大型开发商的不少沪上楼盘继续进行明折暗扣，但购房者并不领情，看房班车也屡屡“空载”。
“当降价的效果日渐微弱时，或许拐点才真正到来。”上述这位小型开发商负责人坦言。
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