上海住宅投资价值还剩几何？ 标杆个案解读 |
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2008-05-16
第一财经日报
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上海的住宅租金回报率大约维持在4%左右。投资客开始慢慢绝迹上海楼市。中原地产最新发布的报告数据显示，目前成交客户中，购房用于投资比例仅占6%左右，达到数年来最低水平。
“依靠住宅出租来供养房子的投资策略已经越来越走不通了，上海住宅租金回报率正在逼近临界点。现在，更多的新投资者像我一样把投资重点转移到商铺身上。”上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问小修个人刚刚花费了30万元买了一间商铺。
小修认为，目前上海市区住宅租金回报率已经盛况不再，难以达到以往的5%以上，而商铺平均租金回报率一直稳定保持6%~7%，部分商铺甚至可获得10%以上，令许多人纷纷转向商铺市场淘金。
上海汉宇房地产顾问有限公司(下称“汉宇地产”)市场推广部总监孙文勤昨天同样表示，现在上海的住宅租金回报率大约维持在4%左右，收租的投资回报率很低，出租养房不合算。另外一个变量是，消费价格指数持续上涨的经济背景，在客观上使得住宅租金回报率一路下探。
受此因素的影响，投资客开始慢慢绝迹楼市。中原地产最新发布的报告数据显示，目前成交客户中，购房用于投资比例仅占6%左右，达到数年来最低水平。
逼近临界点4%
据上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)的市场统计，目前上海市中心和轨交沿线的易租房源，长线投资回报率一般在4%左右。
一般而言，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”约为1∶200~1∶300，换算成每年的租金回报率一般低于4%，即意味着房产投资价值偏低。
对比相关的历史记录，在2007年一季度之前，上海内环线内的住宅租金回报率一般都能达到4%以上，有的甚至能够超过7%。从这点看来，2007年一季度之前的上海住宅租金回报率还是比较诱人。虽然，上海内环线以内的住宅普遍较好出租，空置率普遍较低，但是，过去一年，上海房价的突飞猛进，上海中心城区的住宅售价每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回报率在3.4%左右，已下探至租金回报率临界点4%以下。
中原地产徐汇区一位置业顾问介绍，目前中原地产在徐汇区分布的几家门店中，投资客与自住客的比例为1：9，大部分短线投资客早在去年5月至10月期间将手中物业脱手，剩余的投资客目前基本选择出租作为过渡策略，而近期少有投资客进场的案例。
标杆个案解读
一般而言，以租金稳定、房价快速上涨的态势以及相对于售价的抗风险性，对于稳健型的长期投资者，持有物业获取收益成为一项不错的选择。但是，目前国内商业银行一年期存款的利率为4.95%，在上海，只有2005年及以前购置的物业目前的投资回报率才能达到或者超过目前的银行利率。而2005年高峰时期或者此后高价买入住宅的客户，其住宅租金回报率称不上乐观。
“短期炒卖高档住宅楼盘已成为一种高风险、低收益甚至负收益的行为。”中原地产一位高管认为，2004年，上海楼市的投资比例曾一度达到高点，自住需求与投资需求的比例达1∶0.67。
即便是被视为“静安租金之王”的静安区中凯城市之光，其住宅租金回报率也难以达到5%。据汉宇地产石门二路分行经理刘峰介绍，中凯城市之光在2005年年末的时候，其二手房售价为25000元/平方米，同期月租金为80元/平方米。此后两年，该楼盘的租金上涨幅度达到了50%，同期二手房价格的上涨幅度为40%。若在2005年购入一套中凯城市之光的物业目前的投资回报率能达到4.8%。如果是2005年之后购入的话，由于买入价已经处于高位，其住宅租金回报率明显低于4.8%。这中间，还不涉及计算税务、装修折旧、空置率等对租金回报的不利影响。
无独有偶，汉宇地产虹口区大连路分行经理吕彬也持有同样的观点。瑞安房地产(00272.HK)开发的楼盘瑞虹新城也表现出相似的特征。2005年末该楼盘二手房成交价格为15000元/平方米，而当时的月租金为40元/平方米方。由于虹口鲁迅公园板块价格的不断提升，该楼盘的租赁价格上涨非常明显，到2008年上半年，瑞虹新城的月租金已经达到了75元/平方米。
不过，值得注意的是，恰恰也因为近两年不断上涨的买卖价格，使得瑞虹新城长线投资的出租回报率处于并不太高的水平。只有在2005年时购置的房产物业，到了今年其投资回报率才能达到大约5%的水平。
此外，位于闵行区龙茗路的楼盘蓝色港湾，其二手房房价在2005年底、2006年初维持在8000元/平方米的水平，当时的月租金水平是15元/平方米，投资回报率为1.88%。汉宇地产龙茗分行成交数据显示，当前，该楼盘的租金水平水涨船高，每平方月租金已经达到了35元/平方米，以8000元/平方米的初始买入价来粗略计算，其投资回报率也仅为4.38%。
面对低落的住宅租金回报率，21世纪中国不动产高级分析师孟奇认为，今年以来楼市、股市双双持续低迷，使得投资者的信心正在不断受到打击，即便有好的购房机会时也会犹豫不决，毕竟在宏观经济形势不明的情况下，持有现金是现阶段最好的防御方式。
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