土地出让形势两极化 开发商拍地热情随房价起伏 |
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2008-05-28
上海证券报
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尽管今年土地市场总体来说“风光不再”，但在局部城市仍不时出现多家开发商争夺土地的场面。如上周北京推出的3 幅顺义区后沙峪镇地块受到了开发商追捧，最后由中粮地产以25.94亿元的总价“包揽”，其间每幅地块的平均竞价次数高达121轮，争夺之激烈可见一斑。与之形成对比的是，不少大量囤地的开发商对于手中土地的态度却开始发生微妙变化，如前不久万科着手对去年拍下的东莞“地王”进行处理，将该项目公司50%股权卖出，而后又有报道称，万科正在私下为旗下3个地块尚未开发的上海项目寻找合作伙伴，调整之举十分明显。土地出让有冷有热、行情分化，开发商其意何在？本周我们请业内人士就此与大家交流。
主持人：您如何看待目前土地出让行情分化的局面？
陈晟：是的，目前土地市场的分化情况很明显。如上面提到的北京，数据显示，虽然今年以来北京土地成交萎缩，但土地招拍挂并没有出现很明显的冷场。中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组的一季度报告表明，主要城市地价涨幅比去年四季度有所回落，部分城市甚至出现负增长和零增长，但居住用地需求仍相对较大，且在一些住房价格上涨较快的城市更为明显，北京便位列其中。我最近在杭州调研，也感受到那里开发商对于土地的热度仍在。不过，在珠三角不少城市，土地市场却明显降温，流拍的情况已屡见不鲜。
而我想指出的是，不光是土地市场两极分化，现在房价体系也是这样。我们可以看到，在保障性住房集中建设的区域，其旁边的商品住宅楼盘价格出现回落，但在城市土地资源稀缺的区域，无论是市中心还是往往较偏的别墅区，价格依然上行。于是，这种情况也影响到了开发商对于土地的选择，开发商自然更愿意拿价格有支撑力的区域的土地。
此外还有消费需求的变化。开发商往往有其关注的客户群，现在楼市内的需求是两头大而腰细，最普通购房者的持续观望造成了交易锐减。对于这一变化，恐怕只有小部分企业能适应，所以，客户群受调控影响小的开发商目前更愿意拿地。
主持人：在您看来，目前在开发商中比较吃香的土地有哪些特点？
陈晟：在资源稀缺区域有一些“特别之处”的土地还是广受开发商欢迎的，比如位置好，交通较方便，离环线近；适合开发的产品符合企业长期针对的客户群需求；政府在那块地周围做了大量工作，良好的基础建设使得整个区域被看好；又或存在被外资收购等资金运作机会，特别是一些商业地块。
主持人：那您觉得今后开发商对于拿地抱有怎样的态度？
陈晟：整体上开发商对高价拿地是抱担忧态度的。不过，业内也有这样的建议：形势好的时候卖房，形势差的时候买地。所以，在今年房价涨幅趋缓，楼市再次出现跳跃式增长希望不大的情况下，想趁低储备土地的开发商仍在，当然，具备实力的大开发商比中小开发商的机会仍多得多。
不过，今年政府出台的一系列土地政策中，已经考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控，要合理控制单宗土地出让规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止形成“垄断”。同时，对于土地开发周期、闲置土地处理等问题，政府的动作幅度也开始加大。可见，开发商大面积圈地的行为有望得到遏制，去年高价囤地的开发商如今则压力和风险增大。总之，土地在开发商心里变得又爱又恨。
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