楼市领头羊上海:开发商继续提价购房者继续观望 |
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2008-06-17
中国证券报
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[提要]作为本轮房地产牛市的领头羊，上海楼市价格仍较为坚挺，但成交量持续萎靡。
新盘放量上市
5月份，上海楼市经历了一波新盘放量上市的高潮，部分楼盘仍然涨价销售。佑威房地产研究中心的统计数据显示，5月份共有161批商品房源上市(剔除动迁配套房)，推出178.83万平方米新房源，环比上升38.1%，略高于去年同期的176.59万平方米。如果加上10个推迟上市楼盘的最少30万平方米供应量(预售要求新盘首推最少3万平米)，5月楼市的推盘量将远超去年同期。而在这些集中上市的房源中，只有3个楼盘售价小幅下滑，而老盘新推房源中，有35个楼盘价格出现上涨。
5月涨价的楼盘中，表现抢眼的是位于徐汇区的百汇园。记者在网上公布的数据中看到，百汇园在2007年4月份推出的房源报价为16800元/平方米；到了2007年底，报价就飙升至28000元/平方米；2008年5月份，新推房源报价升至42000元/平方米。但网上房地产的数据显示，尽管不断提价，百汇园2007年推出的房源仍然处于在售状态。据介绍，百汇园上月新推楼盘的成交价事实上远低于公开报价。
成交持续低迷
尽管开发商们热衷于提价，但市场给他们的反应却是一盆冷水。在价格上扬的同时，上海楼市的成交量持续萎靡。佑威房地产研究中心的数据显示，5月商品房和商品住宅的成交量虽然环比分别上涨9%和6.4%，但与火热的去年5月不能相提并论，商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。供需比方面，5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24：1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28：1。
比成交量萎靡更令业内关注的是近期发生在上海普陀区的一起开发商退地事件。2007年，上海志成企业发展有限公司通过上百轮的竞价，最终以11.04亿元的价格拍得普陀长风生态商务区4号东南地块，而这块地的起始拍价不过3.14亿元，该地块也因此成为普陀区当年的“地王”。不料今年传出消息称，该地块将于近期重新面向市场竞拍，因为上海志成企业发展有限公司因为自身原因放弃了这块“地王”，在开发商中引起了很大的震动。此外，有消息称，此前一直在上海耗资百亿之巨收购房产的摩根斯坦利开始在上海出售旗下物业，这也引发了人们对外资是否撤出上海楼市的关注。
分析人士认为，银根紧缩显然已经对开发商造成重创，但上海由于对房价上涨的预期尚未扭转，使得房价仍然居高不下。外资在上海楼市中所占比重较高，其未来抉择对上海楼市未来走向至关重要。因此，购房者在分析上海楼市时，除了关注政策因素外，也不可忽视外资的动向。
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