房产“牛市”不在 二手房支撑起的楼市更稳固 |
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2008-06-18
新闻晨报
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似曾相识的低迷行情再一次出现在了房地产市场上——楼市成交量迅速下降，原来苦于购房者抢购潮的开发商现在不得不四处雇人排队。不少新房、二手房价格下调，牛气冲天的业主悄悄地允诺购房者一些小小的折扣。众多开发商出现资金短缺，不得不外出高额融资。2005年下半年的上海、2003年上半年的北京，这样的房地产交易不景气局面都曾经出现过。但是无论是2005年的上海、还是2003年的北京，在度过短则半年，长则一两年的低迷行情后，房地产市场都出现好转，盼着房价下跌的购房者始终没有等到像样的房价调整。
楼市确实很“牛”。流动性过剩、通货膨胀是主导国内房地产市场一路向上的最主要的因素，重要的是，中国经济发展的这一重要特征至今并没有发生变化。根据国家统计局最新发布的CPI数据，5月份，居民消费价格指数为7.7%，这一通货膨胀的指标性数据反映中国经济仍处于高通胀时代。在高通胀时代，货币相对于大部分商品贬值、尤其是具有稀缺性的资产，比如矿山、石油、黄金、房产等。对于普通投资者来说，房产更容易购买，也更容易卖出。在中国经济高速增长、CPI持续上升的情况下，国内房产投资者将获得房价上涨带来的财富效应。国外投资者购买国内物业后，不但取得了房价上升的财富增值，更进一步获得了人民币相对于美元升值的另一重收益，这就是为什么热钱进入中国并偏爱楼市的主要动因。
大规模的美元热钱进入中国，早已引起了监管部门的注意。为了抵御流动性过剩，抑制房价快速上涨，从去年下半年开始，监管部门相继出台调控政策。正是从去年下半年开始，国内火热的房地产市场突然降温。针对普通投资者的监管政策主要分成两部分，一方面是提高第二套房的贷款门槛，另一方面收紧银行银根。第一条政策是从行政上限制银行给购房者贷款，第二条是让银行无钱可贷。组合拳出台后，失去了银行资金的支持，“裸泳者”纷纷在海滩上出现，一些投资比例高的城市房价下跌情况惨烈，但是上海、北京、广州等经过多轮调控的主要城市价格依然坚挺。针对投资者的宏观调控政策并没有触及到国内房价上涨的本质问题，只是掠去了房地产市场上的一些泡沫而已。
另一项针对开发商的宏观调控政策也在进行中，大量囤地的开发商首当其冲。有关部门出台政策要求开发商在限定的时间内开工并完成项目建设，同时控制银行向开发商贷款的冲动。包括万科、碧桂园、金地等国内大型开发商都面临资金短缺的问题，一些开发商甚至不得不放弃已经招标获得的土地，还有些开发商忙着在国内外寻求投资者。不得不承认国内的开发商正面临近5年来最严峻的形势，但是开发商与国内房地产市场并不能划等号，即使开发商相继破产了，楼价仍有可能居高不下。
现在的房地产市场已经不完全是开发商主导的市场了，在上海，大规模的新楼盘开发已经转到了外环外，市区里卖10套二手房可能才成交一套新房。在北京，新楼盘的数量也比前几年锐减。楼市成交从新房转移到二手房，二手房房东就像楼市的众多支点，他们或许出于理财的目的买房，或者为了自住，但他们的出现使得这些城市房价更稳定。大部分的开发商无法承受几千套房产被压一年以上的压力，但是众多的二手房业主可以承受。二手房市场的特点是房东分散，风险也分散，而且经过多年的宏观调控，激进的二手房投资者已经非常罕见了。北京、上海等中心城市房产市场尽管成交量有限，但价格下降幅度非常有限，庞大的二手房市场表现出了极强的抗跌性。
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