香樟花园9亿整体拍卖 需要法院解封方能过户 |
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2008-06-19
上海商报
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最近，上海市中心多个商业房产项目传出了抛盘叫卖的消息。昨天记者了解到，静安区江宁路北京西路的香樟花园（酒店公寓部分）在建工程将于明天开始整体拍卖，参考价高达９亿元左右。
拍卖单价高达３万多
这次将要拍卖的香樟花园酒店公寓项目，亦称静安区江宁路２１９、２２９号房地产在建工程，始建于１９９６年，由地下２层和地上２４层建筑组成，总建筑面积为３７３６７．５５平方米，其中，地上建筑面积３０６２９．９１平方米，地下建筑面积６７３７．６４平方米。
按照静安区房地产登记处提供的《上海市房地产登记册》显示，江宁路２１９、２２９号项目（江宁路街道９２街坊８／１丘的地块）占地面积约８１０２平方米，权利人是“上海久盛投资”。项目包括：地下１－２层车库（１８４个车位）；１层大厅和部分店铺、办公用房（５－２４层主楼，每层面积１１３０平方米）以及２－４层的会所。
接受委托的上海国际商品拍卖公司的许小姐告诉记者，该项目目前虽有房地产权证，但只有土地信息，“因为房产并未进行竣工验收，仍属于在建工程”。
据悉，香樟酒店公寓项目内已安装７部电梯、中央空调，但均尚未调试，消防系统工程未完工。
“这个项目的拍卖参考价在９亿元左右，但是买家可能需承担一笔为数较大的税费，初步估计近３亿元，因此，如要拍下这一项目，买家需要付出的总价将高达１２亿元左右。”许小姐表示。换言之，如果按照９亿元的底价计算，整个３．７万多平方米的在建项目单价约为２４０８５元／平方米；但如果加上３亿元左右的税费，那么单价就高达３２１１３元／平方米。
法院解封方能过户
记者在现场看到，江宁路２１９、２２９号，香樟酒店公寓的东面紧靠江宁路，与凯迪克大厦、亚盛大厦（原兴业大厦）隔路相对；南面临近北京西路，与新城大厦、食博汇毗邻，再往南就是南京西路，步行至中信泰富、梅龙镇广场只需五六分钟；北侧紧贴香樟花园住宅大厦（同一项目，已经交付多年）。
在建的香樟酒店公寓门口标着“香樟花园”四个大字，大厦的外立面已经完成——以石材和玻璃幕墙为主，但是内部装修显然未能完工，裙房底部甚至还有水泥部分露出在外。
就江宁路２１９—２２９号在建工程的外立面而言，确实不像办公楼。许小姐的话也证实了记者的猜测：“这项目原本就是准备用作酒店式公寓的，有兴趣接盘的买家也可以将其改为办公楼”，但是内部结构修改起来工程相当庞大。
此外，记者还了解到，“江宁路２１９、２２９号在建工程”设有３个抵押，在２００３年、２００４年期间，建行北京朝阳支行、中国民生银行股份有限公司分别借出１．７亿元、１．７亿元和１．４亿元，这３笔贷款总额约４．８亿元。２００５年４月２５日，这一项目被上海一中院正式查封，此后又陆续遭到不同法院的５次查封。
这次拍卖成交之后，还需上海一中院解封，方能过户。
香港中策曾收购
根据本次的拍卖公告，香樟酒店公寓的整幢房地产资产的“被执行人”是在２００４年５月２１日作为在建工程购入。
２００４年７月７日，香港上市公司中策集团（０２３５．ＨＫ）发布公告称，在６月１６日，旗下的非全资附属公司“万广控股”已经与久盛投资订立合同，将以人民币４．５亿元的代价购买静安区江宁路２１９号、２２９号的土地及建筑项目，包括１个２层地下停车场及１座２４层高大厦，总建筑面积约为３．７万平方米。
当时，中策集团在相关公告中表示，这次收购房产的４．５亿元中，除７０００万元由集团内部资源支付外，剩余３．８亿元将由贷款拨付，同时透露，这座大厦的１－４层计划用作商业，５－２４层则将发展成“服务式公寓”。由于当时，这座大厦还有３．４亿元的２项按揭贷款没有还清，久盛投资承诺在把房产所有权转让给万广控股之前，“解除”这２项贷款。当时，中策集团表示，随着上海所举办的国际活动项目不断增加，其相信住宿需求将持续增长，因此，其董事认为这项收购对中策及全体股东均为有利。
在当年９月２０日，中策集团发布一则通函表示，今后这幢楼宇出租还是出售将“视乎当时市况才能决定”；２００５年５月５日，中策集团发布２００４年年报，也专门提到这一项目，认为“中国酒店及旅游相关行业在未来几年的前景乐观”。
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几经转手的“烂尾楼”
整个香樟花园项目，原由２栋２４层商办楼构成，最初的开发商是上海三利房地产和上海公房实业有限公司，因项目建设过程中缺乏资金，开发商在１９９５年时将其中一栋大厦按单元出售（已经入住多年的香樟花园住宅大楼），另一栋，亦即目前的拍卖标的，虽主体结构在１９９８年３月完成，但至今仍未完工。
２００２年，这栋“烂尾楼”被星美传媒董事长覃辉（已被捕）看中。２００２年９月２５日，覃辉联合他人在上海成立久盛投资（注册资本３５００万元，其中覃辉出资２８００万元，孙立军出资７００万元，企业法定代表人为孙立军）收购香樟花园酒店烂尾项目。后来，卓京投资以１．９５亿元总价买下该栋总建筑面积３７０６０．４３平方米的大厦，并以大厦所有权对久盛投资以实物注资１．９５亿元，成为占注册资本８５％的新股东。
香樟花园酒店式公寓在２００４年再次停工。覃辉也开始与中策集团谈判，２００４年６月，双方签订买卖合同，由中策集团接盘。
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