沪二套房贷调查：行走在"合规"与"违规"的边缘 |
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2008-06-26
上海证券报
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一石激起千层浪。
深圳二套房贷松动的消息搅动了整个中国房贷市场，让这个本来就不曾消停的市场又重归喧闹。近日有消息称二套房贷松动已波及上海，对此本报记者对上海多家商业银行进行深入调查后发现：在二套房的认定标准上，各家商业银行的官方口径仍是“严格执行央行和银监会的规定”，不过记者发现，在具体执行过程中不少银行的分支行或寻找政策漏洞或“打擦边球”，在看似合规的表象下，上海二套房贷市场已是暗流涌动。
银行坚称未松动
对二套房的界定标准，目前各家商业银行都是参照央行和银监会去年9月27日发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知(以下简称《通知》)和12月11日发布的“关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知”(下称《补充通知》)。而目前有关二套房贷松动的焦点集中在借款人已经利用贷款购置了一套住房之后，若要购置第二套房产，该如何操作才能被银行视作首套住房。记者经调查后发现，上海各家商业银行最基本的要求是首套住房的贷款必须还清并已经出售或者按照《补充通知》的要求，“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”根据上海地方政府公布的标准，上海市的人均居住面积为32.2平方米。
据记者了解，在具体标准的把握上，各家商业银行有松有紧。其中以招行的标准最为严苛，招行上海分行的客服人员告诉记者，“如果利用贷款购置了一套住房，即使在还清房贷并出售的情况下，再购置第二套住房也将被视作第二套住房。”与招行相比，中行的标准相对要宽松一些，“如果还清贷款并已出售再买房可以被视为第一套房。”但要在以下情况下才行：首先如果第一套住房是一手房，借款合同签订日期到本次贷款申请日期时间要在两年以上；如果第一套住房是二手借款合同签订日期到本次贷款签订日前时间要在一年以上。除此之外，借款人还要向银行提供房屋按揭贷款抵押合同、房屋出售合同正本以及房产交易中心确权单。除这两家银行外，其他大部分银行都规定“房屋贷款已还清并已出售。”
频打“擦边球”
虽然各家银行的官方表态均显示二套房贷仍然坚决执行相关政策，但记者通过调查后发现，相当一部分银行的分行和支行在界定二套房时悄然打起了“擦边球”，部分银行甚至已出现违规现象。
昨天下午，记者陪同购房者周先生走访了包括中行、建行、工行、农行、兴业、招行、华夏等在内的几家商业银行。周先生目前未婚，已通过银行商业贷款购置了一套60平方米的二手房，贷款已还清，想要购置第二套住房，并希望获得首套住房的优惠利率以及抵押成数，在不同的银行信贷人员给予了不同的建议：
在某大型国有商业银行营业部，工作人员告诉周先生，按照目前的状况他只有卖掉手中的房子才能享受首套住房待遇。不过该工作人员也表示，“不出售也可以，你要在居委会开具证明，证明你跟父母住在一起，这样人均居住面积低于32.2平方米，我们就可以给你算做首套住房。”而另一家国有商业银行也给出了类似的建议，不过标准要严格一些：首先要在银行领一份文件，然后由周先生及其父母到房产交易中心登记相关信息，然后再由银行查证后，也可视作首套住房。
据了解，银行在界定二套房时很重要的一个参考依据即借款人拥有房产的情况，银行可以通过当地房产交易中心的系统查询到这一信息，银行工作人员通常将其称之为“拉确权”。记者了解到，目前上海大部分商业银行都要“拉确权”，但某股份制商业银行浦电路支行的工作人员表示，他们那里不需要“拉确权”，周先生只需到房产中介公司搞到一份售房合同，证明房屋已出售，即可以在该银行享受首套房待遇，这位工作人员还表示：“这其实是一种违规行为，如果央行查出来会对银行进行很严厉的处罚。”因此银行方面很谨慎，“前一阵子这样是不行的，不过这阵子分行又许可了。”所以他建议周先生最好赶紧行动，说不定什么时候又要“拉确权”了。
银行颇有怨言
二套房贷为何频出问题？某国有商业银行上海分行房地产信贷部负责人告诉记者，主要是由于首套房贷和二套房贷利率相差太多，这位负责人告诉记者，目前二套房和首套房除了在抵押成数上区别对待之外，根据监管部门规定，二套房贷在基准利率的基础上要上浮10%，而首套房房贷利率则可以在基准利率的基础上下浮15%，加之目前各家银行都有打折活动，基本上打过8.5折之后，五年期以上的首套房贷利率在6.65%左右，而二套房贷利率则在8.61%-8.62%左右，两者相差近两个百分点，因此对于购房者来说总是想方设法要把二套房算做第一套住房。
从银行的角度来说，按揭贷款一直被银行视为一块低风险的优质业务。“我们认为买二套房的人并不一定都是炒房者，有很多是以改善自身住房条件为目的的。”这位负责人表示。而这部分购房者恰恰被银行视为优质客户，“因为他们有了一套住房，应该具备比较好的经济实力，所以二套房贷应该是最没有风险的业务。”这位负责人认为，如果从控制风险的角度来考虑，按揭贷款的抵押成数才是最主要的，而利率则应该采用市场化的方式让银行根据客户的资质状况和双方的协商来确定。记者了解到，这位负责人的观点反映了很多商业银行人士的普遍意见，在新规颁布伊始，即有人流露出这种观点，而在如今全国多个地方房价开始下跌，商业银行按揭贷款业务受到影响的情况下，商业银行持这种观点的人日益增多，受此影响，对于一些分支行“打擦边球”的行为，很多银行的管理层都采取了“睁只眼，闭只眼”的做法。
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